环球金融中心 那些甜品店的苦涩账本
理财一周报记者/蔡燕兰
见习记者 崔晓伟
入驻率失算与定位模糊凸显超级写字楼运营困局
短暂的甜蜜。
“当初环球金融中心以高入驻率吸引我们去租他们的店面，结果呢，我的店开张4个多月，每个月都亏损，几十万的装修打了水漂不算，从头到尾根本就没有赚钱。”
6月30日，上海雨杰食品有限公司（以下简称“雨杰食品”）法人代表郭荣锦接受理财一周报记者采访时，一边叹气一边摇头。
招商承诺入驻率至少80%
“中介力荐环球金融中心时，曾口头向他承诺，环球金融中心的入驻率未来一定会达到80%、90%。”
6月30日，郭荣锦向记者出示了一份他与上海环球金融中心有限公司（以下简称“环球金融中心”）签订的租赁合同。这份标记日期为2008年10月16日的租赁合同中，出租方为环球金融中心，承租方则为雨杰食品。
记者了解到，郭荣锦是台湾当地小有名气的法式甜点师，早期曾在台湾、洛杉矶等地开过法式蛋糕店。在台湾当地，他的法式蛋糕甜点曾获得过多项奖项，并多次被台湾当地的美食频道报道。
2006年，郭荣锦来到大陆，准备开设自己的甜品店。“4年前我就想在上海开一家蛋糕店，我觉得上海是中国经济最繁荣的地方，消费水平、文化素质、艺术品位都非常高，肯定会有人喜欢我的法式甜点。”在考察了上海多个商业闹市区后，他把目光投向陆家嘴(19.45,0.54,2.86%)。
2008年10月，在中介的力荐下，他选择了开业2个月不到的上海环球金融中心，也是全亚洲最高的顶级写字楼。
郭荣锦选择的商铺在环球金融中心地下一楼,沿着下沉式广场笔直往前走，推开玻璃门第一家便是他的蛋糕店。
郭荣锦给记者出示的租赁合同显示，这家编号为No.B107的店铺，面积77.73平方米，每月支付固定的租金52468元之外，还要支付每月销售总额1%的促销费，同时一次性支付相当于3个月固定租金的157404元押金。
“在没签环球金融中心前，我还看了久光百货和恒隆广场，这两家也都是上海一等一的高档商业区。但是因为租赁合同要一年一签，我嫌麻烦，最后选择了环球金融中心。”郭荣锦告诉记者，自己签下环球金融中心的另一个重要原因还在于，当时中介向他力荐环球金融中心时，曾口头向他承诺，环球金融中心的入驻率未来一定会达到80%、90%。
当时，虽然新商户并不多，但是看看周围如此密集的高楼大厦和潜在的无数白领客户，寻租心切的郭荣锦立即签下了租赁合同，租赁期自2008年10月15日至2011年11月30日。
他对记者表示： “我当时的想法就是，这应该算是陆家嘴地区最高档的办公楼了。这么好的一个地段，客流量肯定不小，而且这里的氛围又跟我的蛋糕店相契合，最后就这么敲定了。”
甜品店半年赔了300多万元
“300多万元基本上全都赔光了，而每个月我还要付给环球金融中心租金、管理费等各种费用。”
2009年1月，郭荣锦的法式蛋糕店终于在环球金融中心开张营业。
在上海某知名美食网站上，郭荣锦的这家蛋糕店以五颗星的高分位居浦东新区美食排行榜第二位。2009年上海本地的美食节目也曾多次报道这家蛋糕店，更有喜好美食的顾客，驾车从太仓赶到上海，专门品尝他的甜品。但让郭荣锦意想不到的是，自己选择的这块宝地，并没有让自己盈利，还让自己持续亏损。
“每天的营业额至少要达到8000元才能保本。但是，在这里的两年经营中，生意最好的时候每天的营业额在四五千元；最差的时候，一天的营业额就1000元左右。”
郭荣锦给记者算了一笔账：蛋糕店前期装修投入资金约100万元，店铺中的日常营运维持在200万元左右。但是到现在为止，“300多万基本上全都赔光了，而每个月我还要付给环球金融中心租金、管理费等各种费用。算了一下，每个月这家店至少亏损20万”。
郭荣锦告诉记者，自己不是第一次开店，“在中国开食品餐饮店，赔钱是很正常的事情。”原本自己打算，前半年就当是赔本赚吆喝，后半年准备持平经营并小幅盈利。但没想到这里的经营会这么差，每个月基本上都是亏损。
看着亏损越来越严重，郭荣锦在2009年7月底支付了当年1月到3月的租金后，开始拒付接下来的租金和其他各项费用。
2010年5月10日，环球金融中心向郭荣锦发出正式解除租赁房屋合同的通知书，同时要求郭荣锦支付从2009年4月至2010年5月的租金和违约金。这也意味着，郭荣锦的蛋糕店必须撤出环球金融中心。
2010年6月初，环球金融中心向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会递交了一份仲裁书，要求郭荣锦蛋糕店所属公司除了支付上述的127万余元之外，还另外追加包括律师费、双倍损害赔偿金、管理费等67万余元。
经济危机冲击写字楼市场?
“2009年年中的时候，里面办公楼的入驻率连50%都没有达到。”
郭荣锦拒付租金、费用，因为他认为，“环球金融中心之前以高入驻率吸引我来开店，但是事实证明他们没有做到。”
2008年8月，环球金融中心竣工。竣工前夕，其开发商——环球金融中心董事长森稔在上海接受媒体采访时曾表示，“因为上海高质量大厦数量不足，所以需求非常旺盛”，环球金融中心的写字间入驻率在开业时将达40％。而开业1年后，即2009年，预计其入驻率将超过90％。
“签约之前，推荐人还信誓旦旦地保证，环球金融中心的入驻率未来一定能达到80%、90%，结果到2009年年中的时候，里面办公楼的入驻率连50%都没有达到。”郭荣锦说，金融危机来时，环球金融中心的入驻率不断降低，不仅他的蛋糕店营业状况每况愈下，其他跟他差不多的经营餐饮的两家店也先后关门。
记者了解到，2008年12月，即环球金融中心建成后2个月，受国际金融经济危机和房地产市场整体低迷影响，上海写字楼市场租金下降非常明显。当时有媒体报道称，曾以20元/平方米/天创下沪上写字楼租金新高的上海环球金融中心，日租金成交价随即跌至10-13元/平方米/天，部分低区面积甚至出现低于10元/平方米/天的成交价。
据悉，由于2008年年底许多欧美企业承租面积大幅压缩，导致写字楼需求锐减。“环球金融中心的业主还是很着急，所以不得不放低身价。”当时一位接触环球金融中心的代理行人士在接受国内媒体采访时透露。
到2009年11月，有媒体报道称，这座超甲级写字楼中，近70层办公空间中只有一半的面积被近30家租户使用，环球金融中心的入驻率仅维持在50%左右。
2010年7月19日，森大厦（上海）有限公司城区综合运营事业部媒体宣传部相关负责人俞绵接受理财一周报记者采访时解释说，去年11月，安永公司签下环球金融中心8个楼面后，截至目前，该大楼的入驻率约为70%。
“今年7月开始，安永公司的3000余名员工开始陆续入驻。由于这半年多来还有其他的公司入驻及扩大办公范围，我们正在统计最新的办公室入驻率，发布时一定会再给您信息。” 俞绵表示。
店家认为中心定位不清晰先后撤离
“环球金融中心定位不够清晰、客流量也没达到最高规模，这两点是让很多休闲食品店铺赚不到钱的原因。”
郭荣锦告诉记者，自己每月这么亏损20多万元还是比较小的。“那个地下商场里，还有比我亏损更厉害的商家，基本上在5月、6月前后都关门搬走了”。
据悉，在5月前后因为经营亏损而撤离环球金融中心的休闲甜品店至少5家。记者获悉，撤离的店铺均为国内知名的巧克力店、甜品店、面包店、冰激凌店等。
“里面除了中午有人来光顾之外，平常的客流真的很少。我们实在做不下去了只能离开。” 7月5日，已经撤离环球金融中心两个月左右的一家日式面包店经理许先生接受理财一周报记者采访时说。
7月5日，许先生在苏州的新分店正式开张，当天晚上从苏州赶回上海的许先生在接受记者采访时表示，自己在上海地区已经开设了十多家分店，但是在环球金融中心的这家店，仅一年多时间里就亏损了上百万元。“亏损肯定不是一件高兴的事情，但是开店肯定有赚有赔，这边亏了，那我就只能从那边再多赚点。”
另一家国内知名的香港甜品店，自从2008年入驻环球金融中心后，仅维持一年半左右，最终经营亏损严重，不得不在今年5月初撤离环球金融中心。7月26日，该甜品店老板对记者说：“环球金融中心定位不够清晰、客流量也没达到最高规模，这是很多休闲食品店铺赚不到钱的原因。所以，最终我们只能撤离。”
他告诉记者，环球金融中心里面基本上都是上班的白领人士，“他们上班时可能会买杯咖啡或者早点，到中午时，这些白领更多会选择米饭、面条这种正餐。而像巧克力店、甜品店、面包店，属于休闲食品，你想，这些白领怎么可能在上班时间跑出来吃甜品或者蛋糕呢？”
该甜品店老板也承认，管理方有心出手减少商户的损失。2008年至2009年正是金融危机来临的时刻，环球金融中心的生意的确非常差，有时候整个下午都很难看到客户来光顾。“当时，环球金融中心的管理方也了解了一些情况，跟我们进行了协商，从2009年6月到12月，把我们的租金减免了一半”。
但这依旧无法挽救这些商铺的命运。这位甜品店老板告诉记者，“我记得跟我同一天搬走的还有一家巧克力店，这家巧克力店的生意非常淡，很少有人光顾。”
如何定位是双方面都应考虑的问题
“环球金融中心在招商时没有考虑到商铺的定位，而商铺也没有好好分析这家商场中的客户分类。”
7月26日，环球金融中心商铺招商工作人员介绍，目前B1仍有商铺可出租。
对于B1、B2楼层中部分空置的商铺，对方工作人员对记者解释说，空置的原因是，公司仍在甄选品牌，希望寻求与环球金融中心整体风格匹配的“大品牌”，其中，将优先考虑中餐或其他餐饮方面的品牌。
据对方工作人员介绍，B1、B2的主要功能是配套写字楼员工用餐。对于这一点，记者在B1看到的情况印证了上述说法，入驻商户大多数是餐饮企业，且以日资品牌居多。
不过，由于记者采访时正处于非用餐高峰时段，因此整个楼层显得相当冷清。楼层服务员解释说，“如果赶上中午用餐高峰时段，这里就会满满当当的。”至于其他商铺的情况，据记者观察，除一家便利店以及吸烟区外，光顾的客人非常少。
7月26日，一位不愿透露姓名的业内人士则认为，“很明显，这是双方都定位不清晰造成的。环球金融中心在招商时没有考虑到商铺的定位，而商铺也没有好好分析这家商场中的客户分类。如果是外地去环球参观的客人，估计去了就直奔顶楼了，绝想不到会到地下商城去买块甜品。”
他表示，如果甜点店的定位是楼内的白领，那么几十块钱一块的甜点，价格又高了点；如果定位是楼内的老板们，这类人群应该不屑于在办公楼下买甜点。如果甜品店的定位是普通大众，又有多少人平时会去那边购物？如果定位是去看奢侈品的富二代，这个市场价格又似乎少了点。
见习记者 崔晓伟
入驻率失算与定位模糊凸显超级写字楼运营困局
短暂的甜蜜。
“当初环球金融中心以高入驻率吸引我们去租他们的店面，结果呢，我的店开张4个多月，每个月都亏损，几十万的装修打了水漂不算，从头到尾根本就没有赚钱。”
6月30日，上海雨杰食品有限公司（以下简称“雨杰食品”）法人代表郭荣锦接受理财一周报记者采访时，一边叹气一边摇头。
招商承诺入驻率至少80%
“中介力荐环球金融中心时，曾口头向他承诺，环球金融中心的入驻率未来一定会达到80%、90%。”
6月30日，郭荣锦向记者出示了一份他与上海环球金融中心有限公司（以下简称“环球金融中心”）签订的租赁合同。这份标记日期为2008年10月16日的租赁合同中，出租方为环球金融中心，承租方则为雨杰食品。
记者了解到，郭荣锦是台湾当地小有名气的法式甜点师，早期曾在台湾、洛杉矶等地开过法式蛋糕店。在台湾当地，他的法式蛋糕甜点曾获得过多项奖项，并多次被台湾当地的美食频道报道。
2006年，郭荣锦来到大陆，准备开设自己的甜品店。“4年前我就想在上海开一家蛋糕店，我觉得上海是中国经济最繁荣的地方，消费水平、文化素质、艺术品位都非常高，肯定会有人喜欢我的法式甜点。”在考察了上海多个商业闹市区后，他把目光投向陆家嘴(19.45,0.54,2.86%)。
2008年10月，在中介的力荐下，他选择了开业2个月不到的上海环球金融中心，也是全亚洲最高的顶级写字楼。
郭荣锦选择的商铺在环球金融中心地下一楼,沿着下沉式广场笔直往前走，推开玻璃门第一家便是他的蛋糕店。
郭荣锦给记者出示的租赁合同显示，这家编号为No.B107的店铺，面积77.73平方米，每月支付固定的租金52468元之外，还要支付每月销售总额1%的促销费，同时一次性支付相当于3个月固定租金的157404元押金。
“在没签环球金融中心前，我还看了久光百货和恒隆广场，这两家也都是上海一等一的高档商业区。但是因为租赁合同要一年一签，我嫌麻烦，最后选择了环球金融中心。”郭荣锦告诉记者，自己签下环球金融中心的另一个重要原因还在于，当时中介向他力荐环球金融中心时，曾口头向他承诺，环球金融中心的入驻率未来一定会达到80%、90%。
当时，虽然新商户并不多，但是看看周围如此密集的高楼大厦和潜在的无数白领客户，寻租心切的郭荣锦立即签下了租赁合同，租赁期自2008年10月15日至2011年11月30日。
他对记者表示： “我当时的想法就是，这应该算是陆家嘴地区最高档的办公楼了。这么好的一个地段，客流量肯定不小，而且这里的氛围又跟我的蛋糕店相契合，最后就这么敲定了。”
甜品店半年赔了300多万元
“300多万元基本上全都赔光了，而每个月我还要付给环球金融中心租金、管理费等各种费用。”
2009年1月，郭荣锦的法式蛋糕店终于在环球金融中心开张营业。
在上海某知名美食网站上，郭荣锦的这家蛋糕店以五颗星的高分位居浦东新区美食排行榜第二位。2009年上海本地的美食节目也曾多次报道这家蛋糕店，更有喜好美食的顾客，驾车从太仓赶到上海，专门品尝他的甜品。但让郭荣锦意想不到的是，自己选择的这块宝地，并没有让自己盈利，还让自己持续亏损。
“每天的营业额至少要达到8000元才能保本。但是，在这里的两年经营中，生意最好的时候每天的营业额在四五千元；最差的时候，一天的营业额就1000元左右。”
郭荣锦给记者算了一笔账：蛋糕店前期装修投入资金约100万元，店铺中的日常营运维持在200万元左右。但是到现在为止，“300多万基本上全都赔光了，而每个月我还要付给环球金融中心租金、管理费等各种费用。算了一下，每个月这家店至少亏损20万”。
郭荣锦告诉记者，自己不是第一次开店，“在中国开食品餐饮店，赔钱是很正常的事情。”原本自己打算，前半年就当是赔本赚吆喝，后半年准备持平经营并小幅盈利。但没想到这里的经营会这么差，每个月基本上都是亏损。
看着亏损越来越严重，郭荣锦在2009年7月底支付了当年1月到3月的租金后，开始拒付接下来的租金和其他各项费用。
2010年5月10日，环球金融中心向郭荣锦发出正式解除租赁房屋合同的通知书，同时要求郭荣锦支付从2009年4月至2010年5月的租金和违约金。这也意味着，郭荣锦的蛋糕店必须撤出环球金融中心。
2010年6月初，环球金融中心向中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会递交了一份仲裁书，要求郭荣锦蛋糕店所属公司除了支付上述的127万余元之外，还另外追加包括律师费、双倍损害赔偿金、管理费等67万余元。
经济危机冲击写字楼市场?
“2009年年中的时候，里面办公楼的入驻率连50%都没有达到。”
郭荣锦拒付租金、费用，因为他认为，“环球金融中心之前以高入驻率吸引我来开店，但是事实证明他们没有做到。”
2008年8月，环球金融中心竣工。竣工前夕，其开发商——环球金融中心董事长森稔在上海接受媒体采访时曾表示，“因为上海高质量大厦数量不足，所以需求非常旺盛”，环球金融中心的写字间入驻率在开业时将达40％。而开业1年后，即2009年，预计其入驻率将超过90％。
“签约之前，推荐人还信誓旦旦地保证，环球金融中心的入驻率未来一定能达到80%、90%，结果到2009年年中的时候，里面办公楼的入驻率连50%都没有达到。”郭荣锦说，金融危机来时，环球金融中心的入驻率不断降低，不仅他的蛋糕店营业状况每况愈下，其他跟他差不多的经营餐饮的两家店也先后关门。
记者了解到，2008年12月，即环球金融中心建成后2个月，受国际金融经济危机和房地产市场整体低迷影响，上海写字楼市场租金下降非常明显。当时有媒体报道称，曾以20元/平方米/天创下沪上写字楼租金新高的上海环球金融中心，日租金成交价随即跌至10-13元/平方米/天，部分低区面积甚至出现低于10元/平方米/天的成交价。
据悉，由于2008年年底许多欧美企业承租面积大幅压缩，导致写字楼需求锐减。“环球金融中心的业主还是很着急，所以不得不放低身价。”当时一位接触环球金融中心的代理行人士在接受国内媒体采访时透露。
到2009年11月，有媒体报道称，这座超甲级写字楼中，近70层办公空间中只有一半的面积被近30家租户使用，环球金融中心的入驻率仅维持在50%左右。
2010年7月19日，森大厦（上海）有限公司城区综合运营事业部媒体宣传部相关负责人俞绵接受理财一周报记者采访时解释说，去年11月，安永公司签下环球金融中心8个楼面后，截至目前，该大楼的入驻率约为70%。
“今年7月开始，安永公司的3000余名员工开始陆续入驻。由于这半年多来还有其他的公司入驻及扩大办公范围，我们正在统计最新的办公室入驻率，发布时一定会再给您信息。” 俞绵表示。
店家认为中心定位不清晰先后撤离
“环球金融中心定位不够清晰、客流量也没达到最高规模，这两点是让很多休闲食品店铺赚不到钱的原因。”
郭荣锦告诉记者，自己每月这么亏损20多万元还是比较小的。“那个地下商场里，还有比我亏损更厉害的商家，基本上在5月、6月前后都关门搬走了”。
据悉，在5月前后因为经营亏损而撤离环球金融中心的休闲甜品店至少5家。记者获悉，撤离的店铺均为国内知名的巧克力店、甜品店、面包店、冰激凌店等。
“里面除了中午有人来光顾之外，平常的客流真的很少。我们实在做不下去了只能离开。” 7月5日，已经撤离环球金融中心两个月左右的一家日式面包店经理许先生接受理财一周报记者采访时说。
7月5日，许先生在苏州的新分店正式开张，当天晚上从苏州赶回上海的许先生在接受记者采访时表示，自己在上海地区已经开设了十多家分店，但是在环球金融中心的这家店，仅一年多时间里就亏损了上百万元。“亏损肯定不是一件高兴的事情，但是开店肯定有赚有赔，这边亏了，那我就只能从那边再多赚点。”
另一家国内知名的香港甜品店，自从2008年入驻环球金融中心后，仅维持一年半左右，最终经营亏损严重，不得不在今年5月初撤离环球金融中心。7月26日，该甜品店老板对记者说：“环球金融中心定位不够清晰、客流量也没达到最高规模，这是很多休闲食品店铺赚不到钱的原因。所以，最终我们只能撤离。”
他告诉记者，环球金融中心里面基本上都是上班的白领人士，“他们上班时可能会买杯咖啡或者早点，到中午时，这些白领更多会选择米饭、面条这种正餐。而像巧克力店、甜品店、面包店，属于休闲食品，你想，这些白领怎么可能在上班时间跑出来吃甜品或者蛋糕呢？”
该甜品店老板也承认，管理方有心出手减少商户的损失。2008年至2009年正是金融危机来临的时刻，环球金融中心的生意的确非常差，有时候整个下午都很难看到客户来光顾。“当时，环球金融中心的管理方也了解了一些情况，跟我们进行了协商，从2009年6月到12月，把我们的租金减免了一半”。
但这依旧无法挽救这些商铺的命运。这位甜品店老板告诉记者，“我记得跟我同一天搬走的还有一家巧克力店，这家巧克力店的生意非常淡，很少有人光顾。”
如何定位是双方面都应考虑的问题
“环球金融中心在招商时没有考虑到商铺的定位，而商铺也没有好好分析这家商场中的客户分类。”
7月26日，环球金融中心商铺招商工作人员介绍，目前B1仍有商铺可出租。
对于B1、B2楼层中部分空置的商铺，对方工作人员对记者解释说，空置的原因是，公司仍在甄选品牌，希望寻求与环球金融中心整体风格匹配的“大品牌”，其中，将优先考虑中餐或其他餐饮方面的品牌。
据对方工作人员介绍，B1、B2的主要功能是配套写字楼员工用餐。对于这一点，记者在B1看到的情况印证了上述说法，入驻商户大多数是餐饮企业，且以日资品牌居多。
不过，由于记者采访时正处于非用餐高峰时段，因此整个楼层显得相当冷清。楼层服务员解释说，“如果赶上中午用餐高峰时段，这里就会满满当当的。”至于其他商铺的情况，据记者观察，除一家便利店以及吸烟区外，光顾的客人非常少。
7月26日，一位不愿透露姓名的业内人士则认为，“很明显，这是双方都定位不清晰造成的。环球金融中心在招商时没有考虑到商铺的定位，而商铺也没有好好分析这家商场中的客户分类。如果是外地去环球参观的客人，估计去了就直奔顶楼了，绝想不到会到地下商城去买块甜品。”
他表示，如果甜点店的定位是楼内的白领，那么几十块钱一块的甜点，价格又高了点；如果定位是楼内的老板们，这类人群应该不屑于在办公楼下买甜点。如果甜品店的定位是普通大众，又有多少人平时会去那边购物？如果定位是去看奢侈品的富二代，这个市场价格又似乎少了点。
疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏
签名： 错手